전세 계약 특약 6가지 계약서에 꼭 넣으세요

전세사기가 사회 문제로 대두되면서 전세 계약 전 불안해하시는 분들 많은데요 오늘은 전세 계약 특약 6가지 알아보고 전세 계약서 작성 시 계약서에 꼭 넣어둔다면 생활하시면서 불안하지 않게 계약기간 동안 거주하실 수 있을 것이라 생각됩니다. 전세 계약서 작성 전 이라면 꼭 확인하세요

 

목차

 

전세-계약-특약

전세 계약 특약

특약은 당사자간의 특별한 합의를 뜻합니다. 법률에서는 특약이 없는 일반적인 경우를 규율하는 법규를 설정하는데요 특약이 있을 때에는 법규정에 갈음하여 특약에 따르는 경우가 많습니다.

 

이는 반사회적인 내용만 아니라면 어떠한 내용의 특약이라도 계약서에 작성할 수 있는데요 특약은 임대인, 임차인 모두에게 해당되는 내용으로 어떻게 특약을 거느냐에 따라서 추후에 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

 

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계약서-특약사항

임대차 계약서는 크게 부동산의 표시, 계약내용, 민법, 특약사항, 계약사 정보로 나눠져 있는데요 민법 밑에 특약사항이 존재합니다. 따라서 특약을 넣어야 할 때는 특약사항 부분에 작성하면 되겠습니다.

 

필수 특약 6가지

그렇다면 계약 시 꼭 필요한 필수 특약 6가지 알아보도록 하겠습니다. 전세 계약 시 최대한 많은 부분에 특약을 넣어서 계약하시기 바랍니다.

 

특약사항 문구로 인하여 소중한 나의 재산을 지킬 수 있고 추후에 발생되는 사소한 문제들도 미연에 차단할 수 있기 때문에 특약의 필요성을 인지하고 계약에 임하시기 바랍니다.

 

1. 전세 대출

우선 전세 대출을 받는 분들이라면 전세 대출 시 집주인의 협조가 필요한 경우가 많습니다. 따라서 특약에 임대인은 임차인의 전세 대출에 동의하며 적극 협조 한다.라는 내용의 특약을 넣어 주면 좋습니다.

 

또한 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인하여 전세 대출이 불가능할 경우 계약금을 전액 반환하고 계약은 무효로 한다.라는 특약도 넣어줘야 전세 대출이 되지 않았을 때 계약금을 지킬 수 있습니다. 

 

대출은 은행에 신청한다고 바로 승인 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 대부분 심사 기간을 거치기 때문에 임대인의 경우 그 기간만큼 다른 임차인에게 집을 못 보여주기 때문에 이 특약을 넣는 것을 꺼려하는 경우가 있는데요 보증금의 5 ~ 10%나 되는 계약금을 지키기 위해서는 꼭 잊어서는 안 되는 특약입니다.

 

2. 전세보증보험

전세 보증금을 지키기 위한 수단으로 요즘 많이 가입하고 있는 전세보증보험을 가입하기 위해서는 임차인의 허락이 필요하진 않습니다. 다만 임차인의 협조가 없다면 가입 시 분쟁이 발생하거나 가입이 지연되는 경우가 생길 수 있는데요 이를 대비하기 위해 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조 한다.라는 특약을 넣어 주면 좋습니다.

 

전세 보증보험 종류 및 가입조건, 가입방법

 

 

또한 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험가입 미승인 시 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 반드시 즉시 반환 한다.라는 특약을 넣어 주면 완벽합니다.

 

하지만 임대인은 강하게 거부할 수 있는데요 이럴 때는 기간을 설정하여 빠르게 전세보증보험에 가입하거나 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

3. 대항력

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리로 임차 중인 주택이 경매에 넘어가게 되면 대항력이 있는 임차인은 낙찰 금액에서 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다.

 

대항력은 확정일자와 전입신고 하였을 때 발생하는데요 확정일자는 미리 받을 수 있지만 전입신고는 잔금을 지급하고 이사를 하는 날부터 신청이 가능합니다. 전입신고를 하게 되면 당일 12시 이후부터 효력이 발생하는데요 즉, 월요일에 확정일자와 전입신고를 모두 하면 화요일부터 대항력이 생기는 방식입니다.

 

만약 대항력이 생기기 전 임대인이 다른 근저당을 설정하게 되면 그만큼 순위가 밀리게 되는데요 그렇기 때문에 특약 사항에 임대인은 잔금지급일 익일까지 저당권 및 대출 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 등기부 등본상에 발생시키지 않는다.라는 특약을 넣어 주는 것이 좋습니다.

 

4. 세금 체납

다음으로는 임대인 세금 체납에 관한 내용을 작성해 주면 좋습니다. 임대인은 국세, 지방세 등 세금 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다.라는 특약을 넣어 주면 좋습니다.

 

또한 세금 체납이 확인되는 경우, 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.라는 특약도 함께 넣어주시기 바랍니다.

 

요즘 전세사기 유형 중 임대인의 세금 체납이 문제 되고 있는데요 세금이 체납되게 되면 해당 주택은 공매로 넘어가게 됩니다. 공매는 국세, 지방세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것으로 경매 비슷한 성격을 띠고 있으니 추후에 골치 아픈 일을 만들지 않기 위해서는 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

5. 임대인의 매도

임대인이 계약기간 중 매도를 진행할 때 반드시 임차인에게 고지한다.라는 특약을 넣어 주면 좋습니다. 임대인이 바뀌는 경우 새로운 임대인은 계약의 승계 의무를 갖게 됩니다. 따라서 새로운 임대인은 임차인의 보증금을 반환해야 하는 의무를 가지게 되는데요 여기 까지는 임대인의 사정이고 임차인의 경우는 다른 불안감이 생길 수 있습니다.

 

만약 새로운 임대인이 계약 만료 이후에 보증금을 돌려줄 수 있을 것 같지 않은 경우 임차인은 임대인 지위 승계 거부권을 행사할 수 있습니다. 임대차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다. 즉, 새로운 임대인이 아닌 기존 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 없어지지 않는 것이죠 따라서 새로운 임대인을 믿지 못하겠다면 임대인 지위 승계 거부권을 행사하면 되겠습니다.

 

6. 입주 전 수리

사소하지만 가장 필요한 특약이 바로 입주 전 수리에 관한 부분입니다. 대부분 임대인은 해당 목적물에 거주하지 않은 경우가 많기 때문에 어떤 부분에 수리가 필요한지 모르는 경우가 많습니다. 하지만 입주 이후에 수리가 필요한 부분이 발생하면 어느 시점에 고장이 났는지 여부로 분쟁이 생길 수 있는데요 이럴 때 필요한 특약으로 임대인은 전세 보증금의 잔금 지급일까지 보일러를 수리하고, 도배, 장판, 변기를 교체해 주기로 한다.

 

또한 옵션이나 소모품 등의 수리 문제가 발생할 경우 어떻게 처리할지 여부도 특약으로 남기면 좋습니다. 마지막으로 계약 종료 시 원상회복에 관한 내용도 특약으로 남기면 좋은데요 일반적으로 임차인은 원상회복의의무를 가지게 되지만 임대이 전세 목적물의 상태가 나빠지거나 가치가 감소한 것이 통상적인 것이 아니라는 점을 입증하지 못하는 경우 임차인에게는 원상회복의무가 없습니다.

 

따라서 임대차 계약 종료시 임대차 목적물의 상태가 나빠지는 등 가치가 감소하더라도 임대인이 통상적인 가치 감소가 아니라는 점을 입증하지 못하는 이상 임차인은 원상회복의무가 없다.라는 특약도 추가해 주면 좋겠습니다.

 

 

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