1가구 1주택 양도세 비과세 요건 (2025년 최신판)

부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 많은 이들에게 부담으로 다가옵니다. 특히 주택 매매 시 발생하는 양도차익에 대한 세금 부담은 경우에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 이를 수 있는데요. 하지만 1가구 1주택에 대해서는 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 관한 자세한 내용 알아보겠습니다.

1가구-1주택-양도세-비과세

목차

• 1가구 1주택 비과세의 기본 개념
• 기본 비과세 요건
  • 주택 보유 건
  • 보유기간 요건
  • 거주기간 요건(조정대상지역 한함)
  • 양도가액 요건
• 일시적 2주택자 비과세 특례
  • 일시적 2주택자 비과세 요건
• 상속 및 증여 관련 비과세 특례
  • 상속 관련 비과세 특례
  • 증여 관련 비과세 특례
• 세대분리와 비과세 적용
• 자주 실수하는 비과세 적용 사례
  • 일시적 2주택자 기간 오해
  • 상속 주택 관련 오해
  • 세대분리의 실질성 부족
  • 조정대상지역 거주요건 미충족

 

1가구 1주택 비과세의 기본 개념

1가구 1주택 양도소득세 비과세는 주택을 한 채만 보유한 가구가 해당 주택을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 세금을 면제해 주는 제도입니다. 이는 실거주 목적의 주택 소유자를 보호하고, 주택 시장의 안정을 도모하기 위한 취지로 마련되었는데요.

 

1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존속, 직계비속)과 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다. 주민등록을 달리 하더라도 실질적으로 생계를 같이 하는 경우라면, 1세대로 보아야 합니다. 특히 배우자 및 직계비속의 경우 세대를 달리하더라도 생계를 같이 하는 것으로 보아 1세대에 포함됩니다.

세대에-속한-자

이 제도를 통해 주택 양도 시 발생하는 양도차익에 대해 세금 부담을 크게 줄일 수 있어, 많은 사람들이 중요하게 여기는 세제 혜택 중 하나입니다.

 

기본 비과세 요건

1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 기본 요건은 다음과 같습니다.

주택 보유 건

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 합니다. 여기서 주택이란 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 의미하며, 건축허가서상의 내용이나 등기 내용에 관계없이 거주 목적으로 사용되는 건축물은 주택으로 간주합니다.

 

주택 소유 이력 조회 방법

 

보유기간 요건

해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하며, 이 기간이 2년 미만인 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

거주기간 요건(조정대상지역 한함)

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택이어야 합니다. 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택으로서 취득 당시 조정대상지역으로 지정된 경우에는 이 추가 거주요건을 반드시 충족해야 합니다.

 

양도가액 요건

양도 당시 실거래가액이 12억 원 이하인 경우 전액 비과세됩니다. 12억을 초과하는 고가주택의 경우, 12억 원 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세된다는 점 참고하세요

 

일시적 2주택자 비과세 특례

주택 이사 과정에서 불가피하게 두 채의 주택을 일시적으로 보유하게 되는 경우가 있는데요. 이럴 때도 특정 요건을 만족한다면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

일시적 2주택자 비과세 요건

일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

1. 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 구매해야 합니다.
2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 합니다.
3. 종전 주택은 2년 이상 보유해야 합니다.
4. 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주도 해야 합니다.

이러한 조건을 충족하지 못할 경우, 일시적 2주택자로 인정받지 못하고 다주택자로 분류되어 양도소득세를 납부해야 할 수 있습니다.

 

상속 및 증여 관련 비과세 특례

상속이나 증여로 인해 주택을 취득한 경우에도 특정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있는데요 해당 내용 알아보겠습니다.

 

상속 관련 비과세 특례

상속 당시 일반 주택을 보유하고 있는 1세대 1주택자는 주택을 상속받은 뒤, 일반 주택을 파는 경우 비과세 특례를 적용받습니다. 그러나 상속 주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 비과세가 되지 않으므로 주의해야 합니다.

 

 

증여 관련 비과세 특례

2주택자가 자녀에게 주택 1채를 증여하고 주민등록상 세대 분리를 한 후 나머지 주택 1채를 양도하는 경우, 실제 생활을 같이하고 있다면 동일 세대로 간주되어 비과세 적용을 받지 못합니다.

세대분리와 비과세 적용

주택 양도 시 세대분리를 통해 비과세 적용을 받으려는 분들은 아래 내용을 꼭 확인하셔서 불이익받는 일 미연에 방지하시기 바랍니다.

 

세대분리 요건 바로 보기

 

자녀가 부모로부터 독립하여 독자적으로 생계를 유지하고, 실제로 거주하는 곳의 주소도 달라야 합니다. 단순히 서류상으로만 세대분리를 할 경우, 세대분리로 인정받지 못할 수 있습니다.

 

국세청은 신용카드 사용 내역, 교통카드 사용 내역 등 다양한 경로를 통해 납세자의 정보를 수집하여 실질적인 거주 장소를 확인할 수 있습니다. 따라서 서류상으로나 세대분리를 하는 것이 아니라, 실제로도 자녀가 부모로부터 독립하여 새로운 주소지에 살아야 실질적으로 세대분리가 완료되었다고 볼 수 있습니다.

 

자주 실수하는 비과세 적용 사례

1세대 1주택 비과세 적용 과정에서 자주 발생하는 실수 사례를 살펴보시고 해당 실수를 하지 않도록 주의하세요

 

일시적 2주택자 기간 오해

일시적 2주택자로 인정받기 위해서는 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도해야 하는데요. 이 기간을 초과하여 매도할 경우 비과세 혜택을 받지 못한다는 점 꼭 확인하세요

 

상속 주택 관련 오해

상속받은 주택이 있는 상태에서 새 주택을 구입한 후 상속 주택을 매도하는 경우, 비과세 특례가 적용되지 않을 수 있습니다. 상속 당시 일반 주택을 보유하고 있는 1세대 1주택자는 주택을 상속받은 뒤 일반 주택을 파는 경우에만 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 점 꼭 확인하세요

 

세대분리의 실질성 부족

주민등록산 세대분리를 하였더라도 실제로 별도 생활을 하지 않는 경우, 동일 세대로 간주하여 비과세 적용을 인정하지 않을 수 있습니다.

 

조정대상지역 거주요건 미충족

조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 2년 이상 거주요건이 필요한데요. 이를 충족하지 못한 채 매도하게 되면 비과세 혜택을 받지 못하는 점도 많이 실수하는 부분입니다.

 

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