재개발 조합원 프리미엄 취득세 계산 방법

재개발 사업에 참여하면서 많은 조합원들이 가장 헷갈려하는 부분이 바로 취득세 문제인데요. 특히 조합원 지위를 승계받았거나 프리미엄을 지불한 경우에는 취득세 계산이 더욱 복잡해집니다. 재개발 조합원 프리미엄 취득세 계산 방법 확인 하셔서 재개발 자금 조달에 착오 없이 진행하시기 바랍니다.

 

재개발-조합원-프리미엄-취득세-계산

 

목차

재개발 조합원의 종류와 특징

우선 재개발 사업에서 조합원의 종류와 특징에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 재개발 조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분되는데요. 이 구분은 취득세 계산에 있어 매우 중요한 요소이기 때문에 자신이 어떤 조합원에 속하는지 먼저 파악 해야 합니다.

 

원조합원

원조합원은 당초부터 정비구역 내에 토지 등을 소유하고 있던 사람들을 말합니다. 즉, 재개발 사업이 시작되기 전부터 해당 지역에 부동산을 가지고 있던 원소유자입니다. 원조합원은 재개발 사업 완료 후 새 아파트를 받을 때 한 번만 취득세를 납부하게 됩니다.

 

승계조합원

승계조합원은 정비구역 지정 이후 원조합원으로 부터 토지 등(조합원의 지위)을 취득한 사람들을 말합니다. 다시 말해, 재개발 진행 중에 조합원으로부터 입주권을 매입한 사람으로 승계조합원의 경우 총 2번에 걸쳐 취득세를 납부하게 됩니다.

 

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취득세 납부 시점과 횟수

앞서 언급한데로 재개발 조합원의 취득세 납부는 조합원 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 그렇다면 각각 언제 몇 번의 취득세를 납부하게 되는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

원조합원의 취득세 납부

원조합원은 중공 시(사용승인서 교부일) 새로운 건축물에 대한 취득세를 납부하게됩니다. 이는 원조합원이 기존에 가지고 있던 토지 및 건물을 대신하여 새로운 건물을 취득했기 때문에 해당 시점에 취득세를 납부하게 되는 것입니다.

 

승계조합원의 취득세 납부

승계조합원의 경우 총 2회에 걸쳐 취득세를 납부한다고 말씀드렸는데요 그 시점은 다음과 같습니다.

1. 조합원 지위 승계 시 : 원조합원으로부터 입주권(토지)을 취득할 때 취득세를 납부합니다.
2. 준공 시(사용승인서 교부일) : 새로운 건축물에 대한 취득세를 납부합니다.

이렇게 두 번의 취득세를 납부하게 되면 이중과세에 대한 논란이 생길 수 있습니다. 하지만 실제 과세대상이 다른데요. 입주권 취득 시에는 토지에 대한 취득을 납부하는 것이고, 준공 시에는 건물에 대한 취득세를 납부하는 것으로 납부하는 대상이 다르기 때문에 이중과세가 아니게 됩니다.

 

2023년 취득세 과세체계 변화

2023년 3월 14일 「지방세법 시행령」과 「지방세특례제한법 시행령」이 개정되면서 재개발 주택 취득세 과세표준 체계가 변경되었는데요 해당 기점이 상당히 중요하므로 꼭 확인이 필요합니다.

 

종전에는 재개발 사업의 원조합원 재개발 주택 취득 시 분담금 만큼만 취득세를 부담했습니다. 하지만 해당 과세체계가 변화되면서 재건축 주택과 동일하게 총공사비에서 신축되는 주택 중 본인이 받는 면적(㎡)만큼 취득세를 부담하게 되었습니다.

 

이로 인해 재개발로 허물기 전 주택의 가치가 높아서 분담금이 적거나 없는 원조합원의 경우, 종전에는 낼 필요가 없던 취득세를 납부해야 하는 경우가 발생하였습니다.

 

이 개정안은 2023년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 원조합원에게 적용됩니다. 따라서 2022년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 받은 곳은 종전과 같이 분담금을 기준으로 취득세를 부담합니다.

 

조합원 유형별 취득세 계산 방법

2023년 1월 1일을 기점으로 취득세 계산 방법이 달라지기 때문에 두 가지 경우 모두 알아보도록 하겠습니다. 본인의 지역에 맞는 계산법을 적용하여 취득세를 계산해 보세요

 

취득세 계산기 바로가기

 

취득세-계산기

원조합원의 취득세 계산

2023년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 경우는 다음과 같이 계산됩니다.

과세표준 : 전체 공사비 x (개별 조합원의 취득 면적 / 전체 면적)
적용 세율 : 85㎡ 이하 2.96%(취득세 2.8% + 지방교육세 0.16%), 85㎡ 초과 3.16%(농특세 0.2% 추가)

 

2022년 12월 31일 이전 과리처분계획 인가를 받은 경우는 다음과 같이 계산됩니다.

과세표준 : 분담금(조합원 분양가 - 종전자산권리가액)
적용 세율 : 위와 동일(85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%)

 

승계조합원의 취득세 계산

승계조합원의 경우 2번의 취득세를 납부해야 하므로 추가적인 계산이 필요합니다. 또한 주택 상태로 취득하는 경우와 주택이 멸실된 후 토지만 취득하는 경우 등 다양한 경우가 있을 수 있으므로 개별적으로 확인해보도록 하겠습니다.

 

입주권 취득 시 취득세 계산

승계조합원의 권리를 취득하기 위해서 해당 지역의 주택 또는 토지를 취득해야 하는데요 각 상황별로 납부해야 하는 취득세 계산식 알아보겠습니다.

 

1. 주택 상태로 취득 시

과세표준 : 매매가액(권리가액 + 프리미엄)
적용 세율 : 주택 유상거래 취득세율(1~3%, 다주택자는 중과세 가능)

주택-취득세율

 

2. 주택 멸실 후 토지만 취득 시

과세표준 : 권리가액 + 프리미엄
적용 세율 : 4% 단일세율

주택-외-취득세율

준공 시 취득세 계산

재개발 사업이 마무리되고 아파트가 완성되어 해당 아파트에 입주하기 위해 납부해야 하는 취득세 계산식 알아보겠습니다.

과세표준 : 전체 공사비 x (개별 조합원의 취득 면적 / 전체 면적)
적용 세율 : 85㎡ 이하 2.96%(취득세 2.8% + 지방교육세 0.16%), 85㎡ 초과 3.16%(농특세 0.2% 추가)

 

취득세 감면 혜택 및 조건

재개발 사업의 조합원은 일정 조건을 만족할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는데요 이 부분 역시 원조합원과 승계조합원의 차이점이 있으므로 해당 내용을 확인해보도록 하겠습니다.

 

재개발 원조합원 감면 혜택

재개발의 원조합원이 1세대 1 주택에 해당하는 경우 다음과 같은 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 신축아파트 전용 면적이 85㎡ 이하이고 취득세가 200만 원 미만인 경우 취득세 전액 면제
• 신축아파트 전용 면적이 85㎡ 이하이고 취득세가 200만 원 초과인 경우 취득세 85% 감면
• 신축아파트 전용 면적이 85㎡ 초과인 경우 취득세 감면 없음

승계조합원 감면 혜택

승계조합원의 경우는 원조합원과는 다르게 특별한 취득세 감면 혜택은 없으며, 일반적인 취득세율이 적용됩니다.

 

취득세 대비 이렇게 하세요

취득세는 부동산 거래에서 적지 않은 비용울 차지하는 세금이므로, 정확한 계산과 세금 납부 계획을 세워야 합니다. 자신의 조합원 지위에 따라 취득세 계산이 달라지므로 정확한 계산을 위해서는 세무사와 상담하여 자신의 상황에 맞는 취득세 계산과 절세 방안 검토해 보시기 바랍니다.

 

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